滞納＆テナントに倒産される予兆とリスク
賃貸倉庫を運営するにあたって最大のリスクはテナントの倒産（破産）です。テナント倒産（破産）があると賃料の入金が滞るだけではありません。管財人である弁護士を通じてその他債権者との調整、原状回復や退去の調整など様々な問題が発生します。場合によってはオーナー様が原状回復費用を全額負担しなければなりません。また退去まで数ヶ月から１年単位で掛かるケースもあり、その間は次のテナントを入居させることも出来ず賃料の入金もありません。まさに踏んだり蹴ったりの状態になります。そのため倒産（破産）へのリスク管理は非常に大事になります。
主な注意点については次の通りです。
①賃料遅延、滞納時の対応
やはり分かりやすい予兆が賃料の遅延、滞納です。
テナント側は様々な理由や言い訳などを言われますがあまり聞かない方が良いでしょう。単純な振込み忘れ等の場合を除き、ほとんどは経営状況がよくないケースが多いです。遅延、滞納が複数回起こったときは、退去や解約を促す方が安全です。
通常オーナー様は「賃料をしっかり回収したい」とか「解約して倉庫が空いたら困る」などのリスクを考えてテナントに言われるがまま待ってしまいがちです。しかし倒産（破産）されてしまったら前述の通りより損害が大きくなります。そのため早めの判断が必要となります。
②十分な敷金（保証金）
テナントの倒産（破産）の際に最も頼りになるのは敷金（保証金）です。
倉庫を借りたいテナントからは初期費用を抑えるためなるべく少なくしようと交渉されがちです。しかし、いざというときの大事な資金となりますので、何もなければ全額返金するお金であると説明しテナントには理解してもらいましょう。賃貸倉庫では賃料の３ヶ月～６ヶ月分の敷金（保証金）が一般的です。最低でもそれくらいは確保しておいた方が良いです。
但しテナント原状変更工事が多い場合には原状回復を想定して余分に預かっておくことも重要です。
③入居時の審査、保証会社への加入
オーナー様の心理とすれば早くテナントを入れたくて入居審査を甘くしてしまうことも理解できます。特に空室期間が長くなっていれば尚更です。しかし焦って契約をして倒産（破産）があったら元も子もありません。
普通賃貸借契約は賃借人が保護される契約ですので入居時には焦らずにしっかりと審査をしましょう。自分で審査が出来ない場合には保証会社を使うことをお勧めします。
保証会社はテナントの経営状況や反社チェックもしてくれて、審査が通りテナントに加入してもらえれば賃料等の保証をしてもらえるので安心です。但し保証会社によって保証内容や審査項目が異なりますのでご注意ください。
